Egenkapital for førstegangskjøpere: Hvor mye trenger du i 2026?

Mange tror egenkapitalkravet fortsatt er 15 prosent. Det stemmer ikke lenger. Fra desember 2024 ble kravet senket til 10 prosent av boligens verdi -- over hele landet, inkludert Oslo. Men 10 prosent er bare en del av regnestykket. Det reelle kontantbehovet er høyere enn det tallet.

Det nye egenkapitalkravet: 10 prosent

Regjeringen endret utlånsforskriften med virkning fra slutten av 2024, og kravet gjelder nå for 2025 og 2026. Tidligere var minimumskravet 15 prosent (og i Oslo gjaldt strengere regler). Nå er det 10 prosent nasjonalt for primærboliger.

For en bolig til 3 000 000 kroner betyr det:

• Gammelt krav (15%): 450 000 kroner i egenkapital
• Nytt krav (10%): 300 000 kroner i egenkapital

Det er 150 000 kroner i forskjell -- nok til å flytte kjøpet fra "om to år" til "i høst" for mange.

Men det stopper ikke ved 10 prosent

Egenkapitalkravet dekker kun selve lånerammen. I tillegg trenger du kontanter til transaksjonsomkostningene, og de må betales med egne midler. Her varierer det kraftig avhengig av eierform:

Selveierbolig til 3 000 000 kroner:

• Egenkapital (10%): 300 000 kr
• Dokumentavgift (2,5%): 75 000 kr
• Tinglysing av skjøte: 545 kr
• Tinglysing av pantedokument: 545 kr
• Totalt kontantbehov: 376 090 kr

Andelsleilighet (borettslag) til 3 000 000 kroner totalverdi:

• Egenkapital (10% av totalverdi): 300 000 kr
• Dokumentavgift: 0 kr (fritatt)
• Tinglysing: 1 090 kr
• Eierskiftegebyr: 6 725 kr
• Totalt kontantbehov: 307 815 kr

Forskjellen er nesten 70 000 kroner -- ren kontantbesparelse ved å velge borettslag. For en førstegangskjøper med stram økonomi kan det være avgjørende.

Hva teller som egenkapital?

• BSU-sparing (opptil 300 000 kr)
• Vanlig sparekonto
• Aksje- og fondssparing (markedsverdi på tidspunktet)
• Gaver eller forskudd på arv fra foreldre (må dokumenteres)
• Realkausjon -- foreldre stiller egen bolig som sikkerhet

BSU-kontoen er spesielt nyttig fordi den gir deg dobbel effekt: egenkapital pluss skattefradrag underveis.

Gjeldsgraden setter det egentlige taket

Selv om du har 10 prosent egenkapital, stopper det der. Bankene kan ikke låne deg mer enn fem ganger brutto årsinntekt -- og da telles absolutt all gjeld med. Studielån, billån, forbrukslån og andel fellesgjeld i borettslaget.

Tjener du 550 000 kroner i året, er det absolutte gjeldstaket 2 750 000 kroner. Har du 200 000 kroner i studielån, sitter du igjen med en boliglånsramme på 2 550 000 kroner. Legger du til 500 000 kroner i fellesgjeld, krymper rammen til 2 050 000 kroner i personlig lån.

Slik øker du egenkapitalen raskere

• Maks ut BSU hvert år -- 27 500 kroner gir 2 750 kroner i skattefradrag
• Slett ubrukte kredittkort -- hver ubenyttet kredittkortramme spiser direkte av lånerammen
• Vurder startlån -- i noen kommuner kan du få lån med bare 5 prosent egenkapital
• Foreldrehjelp via realkausjon -- foreldrene trenger ikke gi deg kontanter, de kan stille egen bolig som sikkerhet

Guiden til å kjøpe din første bolig i Norge viser deg nøyaktig hvordan du setter opp egenkapitalregnskapet og optimaliserer lånerammen basert på din situasjon.

Se flere guider for Norway →